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10月22日，保利发展披露三季度财报，成为首家公布业绩的上市房企。数据显示，公司第三季度净亏损7.82亿元，而去年同期还盈利3.93亿元。　　前三季度签约金额超过2000亿元，销售规模继续领跑行业，但归母净利润同比下跌75%至19.29亿元。毛利率从2021年的30%以上降到今年三季度的10%左右，利润端的快速恶化引起市场关注。　　作为央企背景的开发商，保利发展此前被认为抗风险能力较强，但这份财报打破了市场预期。在楼市持续调整的环境下，“以价换量”成为常态，连手握充足资金、融资渠道畅通的头部房企也开始承压。　　01　　第三季度，保利发展营收568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额亏损约6000万元，归母净利润亏损接近8亿元。收入增长但利润下滑，问题出在哪里？　　公司方面给出的解释是，第三季度不并表项目结转亏损10亿元，这是业绩下滑的主要原因。并表项目贡献净利润约2亿元，基本维持盈亏平衡。　　但更值得注意的是少数股东损益的变化，公司整体亏损的情况下，少数股东单季仍获得7.30亿元收益。前三季度，少数股东损益同比增长3.56%至45.87亿元，占净利润比重达到70.41%。　　毛利率持续下行印证了盈利能力在减弱，前三季度毛利率约13.37%，同比降低2.55个百分点，第三季度降至10%左右。几年前这个数字还在30%以上。利润空间被压缩，与保利近年来的扩张策略有关。　　2022年到2024年，保利拿地支出接近4000亿元，总货值约7350亿元，规模居行业第一。今年上半年又拿下26个新项目，总地价509亿元，同比增长304%。　　在行业下行期加大投资，目的是保住市场份额和行业地位。但拿地成本高企，加上市场需求疲软，新项目去化周期拉长，利润自然受到影响。　　公司在项目质量管理上也出现问题，上海多个高端项目因质量减配、延期交付引发业主维权，广州的豪宅项目海珠天珺被投诉虚增套内面积超2000平方米，经核查确认是将候梯厅错误计入套内面积。这些问题在过去较为少见，反映出快速扩张下管理能力跟不上。　　02　　前三季度，保利发展签约金额2017.31亿元，签约面积1010.42万平方米，销售额和销售面积都排在行业第一。但签约面积同比下降25.13%，签约金额同比下降16.53%，面积降幅大于金额降幅，意味着公司提高了销售均价。　　数据显示，均价同比提升约11.5%，主要得益于城市布局优化，投资重心向高能级城市倾斜。　　现金流是房企的生命线，保利前三季度销售回笼1941亿元，回笼率96%，这个数字在行业内属于较高水平。截至三季度末，账面货币资金1226.46亿元，短期债务746.37亿元，资金基本够用。　　经营活动现金流净额69.77亿元，同比增长143.66%，但比上半年减少了90多亿元，主要是三季度支付其他与经营活动有关的现金多了102亿元。　　现金储备虽然相对充足，但存量项目的压力不容忽视。截至今年6月末，公司在三四线城市的未售土储约2000万平方米，主要分布在珠三角和长三角城市群，其中近60%还没开工。　　今年以来新开工面积同比减少40.19%，说明公司把重点放在去库存上。在供需关系改变的情况下，存量项目面临减值风险。到2024年末，公司计提的存货跌价准备余额已有79.26亿元。　　保利管理层在回复投资者时表示，行业仍在深度调整期，虽然公司保持较大强度的增量投资，且新项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存和利润改善需要时间。　　拿地方面，保利依然聚焦高能级城市。前三季度新增容积率面积290万平方米，总成本603亿元，全部位于38个核心城市，51%的投资金额在北上广一线城市的核心区域。但在当前市场环境下，土地储备越多意味着资金占用越大，资产减值的风险也越高。　　融资渠道保持通畅是保利的优势之一，今年5月，公司完成85亿元现金类定向可转债发行，综合成本仅2.32%；6月获准注册50亿元超短期融资券；8月再次注册100亿元中期票据；　　9月又发布融资预案，拟公开发行最多150亿元公司债。2024年末公司综合融资成本降至3.1%，在行业内处于较低水平。　　从恒大、碧桂园到万科，曾经的行业龙头相继遇到困难。保利能否避免重蹈覆辙，关键在于能否在规模竞赛和效益提升之间找到平衡。目前来看，保利发展选择的策略是用高回款率维持流动性，用低融资成本降低财务压力。